Kündigung des Mietvertrages – so gehts

Die meisten Menschen würden gerne ohne Bürokratie auskommen. Allerdings nur dann, wenn es um die Interessen anderer geht. Sobald es um die eigenen Interessen geht, erweisen sich Gesetze und Vorschriften als nützlich. Und so ist es gerade im Mietrecht oft sinnvoll, die eigenen Mieter Rechte und Pflichten zu kennen. Gerade bei Mietverhältnissen gibt es oft Schwierigkeiten, weil der Mieter zum Beispiel nicht weiß, wie er einen Mietvertrag ordentlich kündigt. Dabei gibt es hier klare rechtliche Rahmenbedingungen, die es beiden Seiten einfach machen sollen, eine begründete Kündigung einfach und ohne große Schwierigkeiten auszusprechen.

Kündigungsfristen einhalten

Eine formlose oder mündliche Kündigung reicht allerdings nicht aus. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Längere Kündigungsfrist können nur auf Wunsch des Mieters und mit dessen ausdrücklicher Zustimmung vereinbart werden. Wenn der Vermieter ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters längere Fristen vereinbart, sind diese unwirksam.

Kündigt der Vermieter aus einem anerkannten Grund den Mietvertrag muss er andere Fristen abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses einhalten:

• Drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren.
• Sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren.
• Neun Monate bei einer Wohndauer von über acht Jahren

Ausnahmen bilden die fristlose Kündigung und die Sonderkündigung. Allerdings sind Sonderkündigungen im Sinne kürzerer Kündigungsfristen in beiderseitigem Einvernehmen zulässig. Diese sollten in einem beiderseitigen Gespräch ausgehandelt und schriftlich festgehalten werden.

Musterbrief per Einschreiben

Aus der schriftlichen Kündigung muss eindeutig hervorgehen, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Lediglich der Vermieter muss einen rechtlich zulässigen Kündigungsgrund angeben. Der Mieter kann bei Einhaltung der Fristen ohne Angabe von Gründen kündigen. Auch der Kündigungstermin muss eindeutig in dem Schreiben angegeben sein. Außerdem ist die Kündigung erst dann zulässig, wenn der Vermieter oder Mieter diese erhalten hat.

Im Zweifelsfall ist es also besser, wenn die Kündigung per Einschreiben zugestellt wird. Wer sich nicht sicher ist, wie er im Einzelfall vorzugehen hat, kann sich entsprechende Musterschreiben zum Beispiel über das Internet beschaffen.

Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter in besonderem Maße und erlaubt Vermietern nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag nur ordentlich kündigen, sofern er ein berechtigtes Interesse hat.

Dies ist typischerweise der Fall, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist oder der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen als Wohnraum benötigt. Dann spricht man von einer Eigenbedarfskündigung.

Welche Situationen schließen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters aus?

Mieter werden vielfach mit Eigenbedarfskündigungen konfrontiert und haben kaum eine Handhabe, sich dagegen zur Wehr zu setzen, schließlich ist der Vermieter im Recht. Allerdings sollte man auch wissen, dass es Situationen gibt, die es Vermietern außerordentlich schwer machen, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchzusetzen.

Dies gilt vor allem in den folgenden Härtefällen:

• hohes Alter des Mieters
• lange Mietdauer
• fehlender Ersatzwohnraum
• Krankheit des Mieters
• Verwurzelung des Mieters in der Umgebung
• berufliche Gründe
• schulische Gründe

Ob und inwiefern die angeführten Gründe anerkannt werden und die Kündigung durch den Vermieter abwenden können, muss gegebenenfalls gerichtlich geklärt werden. Es kommt stets auf den Einzelfall an.

Wie kann man sich als Mieter gegen die Kündigung des Vermieters wehren?

Beendet der Vermieter das Mietverhältnis, bedeutet dies für den Mieter den Verlust seines Zuhauses. Abgesehen davon, dass es gar nicht so leicht ist, eine neue Wohnung zu finden, möchte man das gewohnte Umfeld nicht verlassen und umziehen. Gegebenenfalls kann man sich gegen eine Kündigung des Vermieters wehren und sogar eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB erreichen.

Dazu muss man nach § 574 BGB als Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. § 574b BGB folgend muss der Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters schriftlich erfolgen. Weiterhin muss der Mieter auf Nachfrage erklären, warum er an dem Mietverhältnis festhalten möchte. Hier bedarf es einer guten Argumentation, die gegebenenfalls mit einem Fachanwalt für Mietrecht abgesprochen werden sollte.