Fristen und Verjährung

Viele Mieter/innen fürchten mittlerweile die Nebenkostenabrechnung des Vermieters, weil diese oftmals saftige Nachzahlungen nach sich zieht. In den vergangenen Jahren haben sich die Nebenkosten zu einer zweiten Miete entwickelt und treiben die Wohnkosten in die Höhe. Leider kommt es dabei immer wieder vor, dass die monatliche Pauschale nicht ausreicht, um die tatsächlich entstandenen Betriebskosten abzudecken. Daraufhin schickt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung mit entsprechender Nachforderung.

Allein schon der Gedanke an die Nebenkostenabrechnung bereitet vielen Mietern Unbehagen, da sie hohe zusätzliche Kosten erwarten. In anderen Fällen warten sie gespannt auf die Abrechnung und hoffen sogar auf eine Erstattung. Unabhängig von der jeweiligen Situation ergeben sich immer wieder Fragen zu den Fristen und der Verjährung. Mieter/innen tun als juristische Laien gut daran, sich mit den Regelungen zur Nebenkostenabrechnung im Rahmen eines Mietverhältnisses zu befassen. So erkennen sie ihre Rechte und Pflichten und sind nicht der vermeintlichen Willkür des Vermieters ausgeliefert.

Nebenkosten im Mietvertrag

Im Mietvertrag können nicht nur die Höhe der Miete vereinbart, sondern auch Vereinbarungen über die Betriebskosten getroffen werden. Als Vermieter/in kann man die Nebenkosten anteilig auf die Mieter umlegen. Dazu bedarf es einer detaillierten Nebenkostenabrechnung, zu deren Erstellung Vermieter/innen grundsätzlich verpflichtet sind.

In diesem Zusammenhang kommt auch immer wieder die Frage auf, welche Nebenkosten im Mietvertrag zulässig sind und den Mietern anteilig in Rechnung gestellt werden dürfen. Nachfolgend gibt es zur besseren Übersicht eine kleine Liste zu den erlaubten Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung:

• Grundsteuer
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Gartenpflege
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Hausreinigung
• Hausmeister
• Fahrstuhlbetrieb
• Schornsteinfeger
• Beleuchtung
• Versicherungen
• Breitband beziehungsweise Gemeinschaftsantenne
• sonstige Betriebskosten

Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen können dahingegen ebenso wenig wie beispielsweise Verwaltungskosten als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Als Mieter/in sollte man folglich die Regelungen des eigenen Mietvertrages kennen und zugleich die Nebenkostenabrechnung ganz genau unter die Lupe nehmen. Nicht selten erweist sich diese als fehlerhaft, wodurch der Mieter unnötig viel zahlen soll.

Wo ist die Nebenkostenabrechnung gesetzlich geregelt?

Wenn es um mietrechtliche Belange geht, ist das BGB die zentrale Quelle. In Buch 2 findet sich mit dem Titel 5 ein eigener Abschnitt zum Mietvertrag beziehungsweise Pachtvertrag. §§ 535 bis 597 BGB sind hier die einschlägigen Paragraphen und gehen auf die Rechtslage ein. In Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung ist hier vor allem § 556 BGB relevant. Darin geht es um Vereinbarungen über Betriebskosten im Rahmen eines Mietverhältnisses.

Die diesbezüglichen Vorgaben des deutschen Gesetzgebers sind eine wichtige Säule des Mietrechts und dienen zu einem wesentlichen Teil dem Mieterschutz, denn § 556 Absatz 4 BGB zufolge sind abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Vermieter/innen können bei der Vertragsgestaltung zwar von der allgemeinen Vertragsfreiheit Gebrauch machen und individuelle Vereinbarungen mit ihren Mieter/innen treffen, aber sie dürfen sie dadurch nicht benachteiligen.

Als Mieter/in sollte man um die mieterfreundlichen Regelungen zu den Betriebskosten wissen und diese in § 556 BGB nachlesen. Auf diese Art und Weise kennt man seine Rechte und weiß unter anderem, wann eine Nebenkostenabrechnung verjährt ist und daher nicht mehr beglichen werden muss. Gegebenenfalls kann man zudem den Mieterschutzbund oder einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren, um sich rechtlichen Beistand zu sichern und von seinen Rechten als Mieter/in Gebrauch machen zu können.

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Nach § 556 Absatz 3 BGB soll die Nebenkostenabrechnung jährlich erfolgen. Der Vermieter hat dafür grundsätzlich zwölf Monate Zeit.

Die betreffende Frist verstreicht demnach ein Jahr nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums.

Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?

Es kommt vor, dass der Vermieter einfach keine Nebenkostenabrechnung schickt. Als Mieter/in kann man darauf pochen, dass die Nebenkosten abgerechnet werden. Wer jedoch eine Nachforderung erwartet, tut gut daran, die Ruhe zu bewahren. Mitunter verjährt die Nebenkostenabrechnung zwischenzeitlich, so dass man sich die Nachzahlung sparen kann. Bemerkt der Vermieter sein Versäumnis, wird er mitunter umgehend eine Nebenkostenabrechnung schicken.

Um zu beurteilen, ob man überhaupt noch zahlen muss, sollte man nun die Verjährung kennen. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB kann der Vermieter die verspätete Nebenkostenrechnung nicht mehr geltend machen, sobald der zwölfte Monat nach Ende des Abrechnungszeitraumes verstrichen ist. Wurde aber eine Nebenkostenabrechnung erstellt und versendet, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Diese beträgt drei Jahre, wodurch Ansprüche und Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung nach drei Jahren verjähren.