Ist ein Nachmieter zu Abstandszahlungen für Mobiliar verpflichtet?

Mancher Mieter hat nichts dagegen, für einen Mietvertrag eine Ablösevereinbarung zu leisten. Dies geschieht beispielsweise bei der Übernahme einer Einbauküche beim Umzug in eine Mietwohnung. Nicht selten kommt es vor, dass für verschlissene Möbel unangemessen hohe Preise gefordert werden.

Grundsätzlich sind Ablösevereinbarungen zulässig. Zumeist wird hierüber eine vertragliche Vereinbarung getroffen, ein Kaufvertrag, dessen Abschluss aus Beweisgründen durchaus sinnvoll ist. Allerdings darf die Ablösevereinbarung nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände stehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist das der Fall, wenn der Preis des übernommenen Gegenstandes mehr als 50 Prozent über seinem tatsächlichen Wert liegt.

Mietvertrag und Ablösevereinbarung: Die Ausnahmen von der Regel

Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Das heißt, sämtliche Veränderungen müssen rückgängig gemacht sowie Einbauten entfernt werden. Von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Ist nämlich der Vermieter mit den Änderungen einverstanden, ist der Mieter davon befreit, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Grundsätzlich gilt für Mietvertrag und Ablösevereinbarung: Wer also Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung plant, sollte vor dem Einbau eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich immer, Fotos von der übernommenen Einrichtung anzufertigen und ihren Zustand möglichst exakt zu dokumentieren.

Wie kann man sich als Nachmieter gegen zu hohe Abstandszahlungen wehren?

Insbesondere in Ballungsgebieten, in denen eine gewisse Wohnungsnot herrscht, gehen Mieter eher auf Ablösevereinbarungen mit dem Vormieter ein und leisten gewisse Abstandszahlungen für das zu übernehmende Mobiliar. Auf den ersten Blick erscheint eine Übernahme von Einrichtungsgegenständen für beide Parteien als Win-Win-Situation, denn der Vormieter muss sich nicht um den Abbau kümmern und erhält zudem einen gewissen Betrag, während der Nachmieter in keine vollkommen leere Wohnung ziehen muss. Auch wenn eine Ablöse in der Regel nicht verpflichtend ist, entscheiden sich daher nicht wenige Menschen für diesen Schritt. Es ist schließlich auch praktisch, wenn der Vormieter einem nach seinem Auszug verschiedene Einrichtungsgegenstände wie die Einbauküche gegen einen gewissen Betrag überlässt.

Später folgt dann aber mitunter das böse Erwachen. Die Abstandszahlung erscheint angesichts des übernommenen Mobiliars überhöht zu sein. In der Vergangenheit haben sich schon mehrere Gerichte mit dem Thema befasst. Der Bundesgerichtshof der Bundesrepublik Deutschland machte in einem Urteil deutlich, dass Ablösevereinbarungen unwirksam seien, sofern ein deutliches Missverhältnis zwischen der Ablöse und dem tatsächlichen Wert bestehe. Das Landgericht Wiesbaden (1 S 82/96) entschied zudem, dass der rapide Wertverlust von Unterhaltungselektronik und Möbeln bei der Festlegung der Abstandszahlung berücksichtigt werden muss.

Nachmieter, die mit Abstandszahlungen konfrontiert werden, sollten einerseits das Mietrecht kennen und andererseits auch um die jüngsten Urteile in diesem Bereich wissen. Nur wer gut informiert ist, kennt seine Rechte und Pflichten als Mieter und kann diese gegebenenfalls geltend machen.

Was ist eine Ablösevereinbarung?

Menschen auf Wohnungssuche haben mit vielerlei Widrigkeiten zu kämpfen und werden oft mit einem nahezu leergefegten Wohnungsmarkt konfrontiert. Findet man ein passendes Objekt, kann man dieses zunächst besichtigen. Oftmals suchen Mieter bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses nach einem Nachmieter, den sie dem Vermieter vorschlagen können.

Häufig strebt der Vormieter im Zuge dessen eine Ablösevereinbarung an, weil er Bodenbeläge oder Möbel in der Wohnung belassen und dafür eine Ablöse erhalten möchte. So schließen der Vormieter und der Nachmieter einen Kaufvertrag in Form einer Ablösevereinbarung.

Wann muss man als Nachmieter Ablöse zahlen?

Wer als Nachmieter eine Wohnung übernimmt, hat oftmals bessere Karten bei der Wohnungssuche. Der Vormieter kann dem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen und nutzt die Gelegenheit vielfach, um Teile seines Inventars in der Wohnung belassen zu können. Dass der Vormieter diese Sachen dem Nachmieter in Rechnung stellt, ist absolut legitim, schließlich will er sein Hab und Gut nicht unbedingt verschenken.

Grundsätzlich wird der Mietvertrag aber unabhängig von der Ablösevereinbarung geschlossen, so dass er nicht dazu verpflichtet ist, die betreffenden Dinge zu übernehmen. Erklärt man sich dazu aber nicht bereit, wird man seitens des Vormieters wahrscheinlich nicht als Nachmieter vorgeschlagen. Vor allem wegen der vielerorts vorherrschenden Wohnungsnot befindet man sich als Mietinteressent in einer Zwickmühle und muss abwägen.

Wann sollten Mieter eine Ablösevereinbarung mit dem Vermieter treffen?

Die meisten Menschen kennen Ablösevereinbarungen vor allem für den Fall, dass der Mieter einer Wohnung einen Nachmieter sucht und diesem einen Teil des Mobiliars gegen Ablöse überlässt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, als Mieter eine Ablösevereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Dies gilt vor allem dann, wenn man die Wohnung auf eigene Kosten modernisieren möchte. Ist der Vermieter einverstanden, steht den Maßnahmen nichts im Wege.

Zugleich ist es durchaus legitim, dass der Mieter beim Auszug auf eine Ablöse seitens des Vermieters setzt, weil er für eine Wertsteigerung der Immobilie gesorgt hat. Damit es im Ernstfall zu keinen Schwierigkeiten kommt, sollten die betreffenden Details vorab geklärt und schriftlich vereinbart werden.